Im ausgeschriebenen Wettbewerb sind nun die Sieger erkoren worden. Für eine Sache, die wichtig und dringend ist, denn ein Grossteil der Weltbevölkerung lebt in Armut in Slums und hätte eine Billigbauweise bitter nötig. Ganze 40% der Menschheit überlebt mit einem Einkommen von 2$ pro Tag, das sind zwei Milliarden Menschen.

Hier gehts zur Website des Projekts.

Privates Wohneigentum ist ein Konsumgut, welches im Gegensatz zu kommerziellen Wohnungen meist viel zu teuer gebaut und verkauft werden. Private Käufer machen zudem nie eine Vollkostenrechnung und lassen sich ausschliesslich von den tiefen Hypothekarzinsen blenden. Die drohende Inflation und die dadurch hochschnellenden Zinsen dürften in nicht allzu ferner Zukuft eine recht unangenehme Überraschung bringen.

Der Abzug der Unterhaltskosten sowie die Abschaffung der Dumont-Praxis sind die wesentlichen Abweichungen zum letzten Jahr. Am Horizont stehen die Abschaffung des Eigenmietwertes sowie eine Änderung in der Anwendung der Grundstückgewinnsteuer.

Lesen Sie das ganze Interview mit einem Steuerberater.

Problematischer ist jedoch die damit verbundene Anzahlung, um die 20’000 bis 30’000 Fr., die üblicherweise vom Immobilienmakler als Provisionsanzahlung oder vom Hausbauer als Baukapital eingesackt wird.

Sollte der Käufer in der Zwischenzeit vom Kauf zurücktreten wollen, oder der Verkäufer Konkurs gehen, so gerät die Reservationsanzahlung in Gefahr. Im ersten Fall wird der Verkäufer auf die Nichtrückerstattbarkeit der Zahlung hinweisen, im zweiten wird im Konkursverfahren festgestellt, welches Kapital zwecks Aufteilung noch übrigbleibt.

Daher sollten Sie beim Reservationsvertrag folgendes beachten:

1. Für die Reservationszahlung ein Sperrkonto einrichten, welches nur bei beidseiteiger Unterschrift von der Bank freigegeben wird
2. Der Reservationsvertrag sollte öffentlich beurkundet werden, ansonsten ist sie rechtsungültig. Sie können einen schriftlichen, jedoch nicht beurkundeten Reservationsvertrag als Käufer anfechten und die Reservationszahlung zurückfordern.

Gerade unseriöse Immobilienmakler können die Käuferschaft zu einer überstürzten Unterschrift und Zahlung drängen, davor sollten Sie sich auf jeden Fall hüten.

Hier ein Beispiel eines Reservationsvertrages (allerdings sind Maklergebühren üblicherweise im Bereich von 3% des Objektes, nicht 1% wie hier angegeben).

Weiterführende Artikel:

• Reservationsvertrag im Buch “Der Weg zum Eigenheim”, Beobachter Leseprobe, Seite 12
• Die Gültigkeit von Reservationsverträgen und Reservationsverträge (HEV)
• Damit kein Ärger im Haus steht (Beobachter)
• Käufer schulden kein Reuegeld (NZZ)

Tiefe Hypozinsen sind nur ein Teil der Kosten

Der erste Fehler wird gleich bei der Zinsberechnung gemacht. Banken tun es, und Sie sollten es auch: Mit einer durchschnittlichen Zinsbelastung von 4.5% rechnen, nicht mit der aktuell gültigen. Denn die Zinsen können schnell ändern, und jede noch-so-lange Festhypothek läuft irgendwannmal aus. Im obigen Beispiel belaufen sich die Hypothekarzinsen auf die Hypothek (80% des Kaufpreises) auf 53280 Fr/Jahr, also 4440 Fr pro Monat. Und sollten die Zinsen auf z.B. 8% hochschnellen, wären tatsächlich 7893 Fr./Monat rein an Hypothekarkosten fällig (in solchen Situationen können sich viele Eigentümer ihr Objekt nicht mehr leisten, die Immobilienpreise sinken und das Objekt kann nur mit Verlust verkauft werden. In den USA ist der Wert vieler Objekte unter der 80% Darlehensgrenze gefallen, was über einem vollständigen Verlust des Eigenmittels vorbei zu einer Schuld gegenüber der Bank führt – bei Nichtbegleichung dessen droht Zwangsverkauf!)

Zum Hypothekarzins kommen hinzu:

• Nebenkosten: Heizung, Strom, Warmwasser, Abwart und Reingung, periodische Wartung von Geräten wie Heizung, Lift etc.

• Generelle Entwertung des Objekts aufgrund Abnutzung, Publikumsgeschmack, Wohntrends  etc.
• Einzahlung in den Renovationsfonds (nicht nur bei Eigentumswohnungen sondern auch bei EFH sinnvoll)
• Grundstücksteuer
• Gebäudeversicherung
• Spezielle Entwertung des Objekts aufgrund von Änderungen in der Umgebung: Sicht wird verbaut, lärmiges Gewerbe zieht ein, Ausbau einer Strasse etc.
• Entgangene Zinsen auf Eigenkapital (20% des Kaufpreises bzw. effektive Einlage).
• Risiko eines Verlusts beim Verkauf.

Ausgleichend wirkt langfristig höchstens eine Wertzunahme des Eigentums aufgrund von Inflation, höherer Nachfrage, Bau von Infrastruktur wie Schulen und Zubringerstrassen. Dem allfälligen Gewinn müssen Grundstückgewinnsteuern, Maklerkosten (3-4% des Verkaufspreises) sowie Notariatsgebühren abgezogen werden. Dies ist zudem risikobehaftet, wie die jüngste Situation in den USA, Spanien etc. zeigt. Der Ausgleich von Eigenmietwert und Hypothekarzinses fallen viel weniger ins Gewicht.

Zudem wird Wohneigentum aufwändiger ausgestattet als ein Mietobjekt – gerne wird bei Küche, Bad und für Komfortmerkmalen viel Geld ausgegeben. Dies schlägt sich wiederum auf dem Preis nieder, das einen allfälligen Kostenvorteil zunicht macht.

Also vorsicht – Oft ist ein Immobilienkauf gar nicht so vorteilhaft wie angepriesen.

Alles im Haus wurde auf Platzsparung ausgerichtet, ähnlich einer dieser Demowohnungen in IKEA.

Der Platz war ursprünglich eine Garage.

Er baute in die Höhe und konnte so das Haus für 500’000US$ realisieren, sonst in platzgedrängtem Tokio unmöglich.

Er ist nicht der einzige, denn inspiriert wurde er durch eine muntere Bewegung in Japan, die “Ultra Small Houses” baut. Ob sowas auch in der Schweiz fuss fasst?

Die hohen Baukosten werden mit der starken Bautätigkeit begründet, vor allem der öffentlichen Hand, sowie die hohen Kosten des Baumaterialtransports.

Herkömmlich wird angenommen, dass die Baukosten schweizweit in etwa gleich hoch liegen. Der Preis macht vielmehr der Grundstückpreis aus – abhängig von der Nachfrage – sowie der Bau- und Ausbaustandart. Ein identisches Haus in der Stadt Genf oder im Jura zu bauen müsste demnach in etwa gleich teuer zu stehen kommen, ohne Grundkosten. Zudem ist fraglich, ob die hiesigen Baukosten mit diejenigen von z.B. Indien vergleichen werden können, da die verwendeten Materialien, Bauart, Baustandart, gesetzliche Vorschriften und klimabedingte Massnahmen in gänzlich verschiedene Kategorien liegen.

Aber: Kann was nicht ist noch werden? Erinnern Sie sich, als noch kürzlich der muskulös-protzende Euro in der 1.70′er-Gegend war? Wie schnell kann sich die Welt doch drehen.

Was gestern topp war kann schon heute Flop sein.

Wie könnte es zu einer Blase kommen? Die einfachste Variante: Ein rasches Steigen der Zinsen bei einer Konjukturerholung wird ebenso die Hypotheken in die Höhe treiben. Ob die Tragbarkeitsrechnung der Banken von 4-1/2% Zins noch hält ist dann fraglich. Obwohl Mehrjahresfesthypotheken zur Zeit boomen könnte die harte Landung nach Ablauf deren Laufzeit kommen, wenn der Erneuerungssatz plötzlich auf ein mehrfaches des heutigen Niveaus steht.

Nehmen wir als Beispiel eine neu-errichte Eigentumswohnung in Zürich, welche fast schon alltägliche 1.5 Millionen kostet. Mit einem Mindest-Eigenmittelsatz von 20% – 300’000 Fr. – verbleiben noch 1.2 Millionen Bankschuld. Bei einer 5-jährigen Festhypothek von zum Beispiel 2.35% wären lediglich 28’200 Fr. an Zinsen jählich fällig – läppische 2350 Fr. pro Monat. Die Tragbarkeitsrechnung der Bank mit 4.5% ergäbe ein erforderliches Mindestjahreseinkommen des Käufers von 162’000 Fr. Sollte sich nach Ablauf der 5 Jahre der Hypothekarzins zum Beispiel bei 6.5% befinden wären bereits jährliche Zinsen von 78’000 Fr. fällig. Das sind satte 49’800 Fr pro Jahr mehr. Darin nicht einberechnet sind Nebenkosten – Strom, Wasser, Abwasser, Gemeinschaftskosten, Gebäudeversicherung, Liegenschaftssteuer; Unterhalt wie Hauswart, Gärtner, Reinigung und Renovationsfonds sowie die eigenen Renovations- und Unterhaltskosten.

Weiter könnte eine Änderung der Demographie eine Rolle spielen. Ändert sich die konjunkturelle Lage in unsere Nachbarländer, so würde einen umkehrenden Personenfluss die Eigentumsnachfrage insbesondere in den Ballungsgebieten senken. Der Angebotsüberhang würde auf die Preise drücken.

Wenn das Angebot steigt sinken im gleichen Masse die Preise. Banken könnten dann Kapital-Nachschüsse von den Eigentümern verlangen, um ihr Risko den sinkenden Preisen anzupassen. Die Nachschüsse dürften um einiges höher als der Wertverlust sein, denn die tatsächlichen Kaufpreise von Konsum-Immobilien (Stockwekeigentum, Einfamilienhäuser) sind oft höher als die von der Bank errechneten Werte (um zum Geschäft zu kommen drücken die Banken gerne beim Hypothekenabschluss ein Auge zu). Die ohnehin von hohen Zinsen gebeutelten Eigentümer geraten somit in Bedrängnis und müssen ihr Eigentum opfern; wie in den USA wäre dann das Eigentum weniger Wert als die Hypothekarschuld. Was zum Zwangsverkauf führt. Dies wiederum führt zu einem weiteren Überangebot im Markt und weiter sinkende Preise – und die Abwärtsspirale ist komplett.

Dass die Lage so dramatisch wie in Spanien oder USA ausarten könnte ist wegen dem künstich-knappgehaltenem Bauland eher unwahrscheinlich. Aber die Weltwirtschaft ist immer wieder zu einer Überraschung gut. Und diese kommt meist schneller und kräftiger, als man denkt…

Hier klicken, um den Videobeitrag anzusehen.

Fertighäuser gewinnen offenbar an Verbreitung, denn der Kauf ist unkompliziert und ähnelt unserem Konsumkaufverhalten: Angebote zusammenstellen, Prospekte studieren, Vergleichen, kaufen. Gleich wie bei einem neuen Fernseher, beispielsweise. Annähernd 20% von neugebauten EFH sollen Fertighäuser sein. Sorgen sich unsere Architekten und Baufirmen um ihre Existenz?

Fertighäuser werden immer in Holz gebaut, denn Mauerwerk aus Backstein lässt sich schlecht in der Fabrik bauen und austransportieren.

Zu beachten gilt immer, was alles im Hauspreis inbegriffen ist. Immer ausgeschlossen sind Umgebungsarbeiten wie Aushub und Anschlüsse sowie die Baubewilligung. Was eigentlich klar ist, denn diese Faktoren sind je nach Ort und Lage unterschiedlich und somit nicht pauschal berechenbar. Es kommen also wesentliche Zusatzkosten auf den Bauherr zu, für die er im voraus einplanen soll.

Fazit: Fertighäuser unterscheiden sich offenbar wenig vom konventionellen Hausbau mit Architekt. Auch hinsichtlich Bauqualität. Die Flexibilität bei der Individualisierung ist jedoch beim Fertighaus – je nach Anbieter – erheblich eingeschränkt.

Hier der Link, um die umfangreiche Lektüre als PDF herunterzuladen.