Gerne werben Wohnungsverkäufer mit tiefen Hypothekarzinsen und suggerieren damit wesentlich tiefere Wohnkosten als bei einer Mietwohnung. Besonders in der jetzigen Tiefzinslandschaft stechen die Differenzen ins Auge.
Tiefe Hypozinsen sind nur ein Teil der Kosten
Der erste Fehler wird gleich bei der Zinsberechnung gemacht. Banken tun es, und Sie sollten es auch: Mit einer durchschnittlichen Zinsbelastung von 4.5% rechnen, nicht mit der aktuell gültigen. Denn die Zinsen können schnell ändern, und jede noch-so-lange Festhypothek läuft irgendwannmal aus. Im obigen Beispiel belaufen sich die Hypothekarzinsen auf die Hypothek (80% des Kaufpreises) auf 53280 Fr/Jahr, also 4440 Fr pro Monat. Und sollten die Zinsen auf z.B. 8% hochschnellen, wären tatsächlich 7893 Fr./Monat rein an Hypothekarkosten fällig (in solchen Situationen können sich viele Eigentümer ihr Objekt nicht mehr leisten, die Immobilienpreise sinken und das Objekt kann nur mit Verlust verkauft werden. In den USA ist der Wert vieler Objekte unter der 80% Darlehensgrenze gefallen, was über einem vollständigen Verlust des Eigenmittels vorbei zu einer Schuld gegenüber der Bank führt – bei Nichtbegleichung dessen droht Zwangsverkauf!)
Zum Hypothekarzins kommen hinzu:
- Nebenkosten: Heizung, Strom, Warmwasser, Abwart und Reingung, periodische Wartung von Geräten wie Heizung, Lift etc.
- Generelle Entwertung des Objekts aufgrund Abnutzung, Publikumsgeschmack, Wohntrends etc.
- Einzahlung in den Renovationsfonds (nicht nur bei Eigentumswohnungen sondern auch bei EFH sinnvoll)
- Grundstücksteuer
- Gebäudeversicherung
- Spezielle Entwertung des Objekts aufgrund von Änderungen in der Umgebung: Sicht wird verbaut, lärmiges Gewerbe zieht ein, Ausbau einer Strasse etc.
- Entgangene Zinsen auf Eigenkapital (20% des Kaufpreises bzw. effektive Einlage).
- Risiko eines Verlusts beim Verkauf.
Ausgleichend wirkt langfristig höchstens eine Wertzunahme des Eigentums aufgrund von Inflation, höherer Nachfrage, Bau von Infrastruktur wie Schulen und Zubringerstrassen. Dem allfälligen Gewinn müssen Grundstückgewinnsteuern, Maklerkosten (3-4% des Verkaufspreises) sowie Notariatsgebühren abgezogen werden. Dies ist zudem risikobehaftet, wie die jüngste Situation in den USA, Spanien etc. zeigt. Der Ausgleich von Eigenmietwert und Hypothekarzinses fallen viel weniger ins Gewicht.
Zudem wird Wohneigentum aufwändiger ausgestattet als ein Mietobjekt – gerne wird bei Küche, Bad und für Komfortmerkmalen viel Geld ausgegeben. Dies schlägt sich wiederum auf dem Preis nieder, das einen allfälligen Kostenvorteil zunicht macht.
Also vorsicht – Oft ist ein Immobilienkauf gar nicht so vorteilhaft wie angepriesen.