Die Vorstellung einer Immobilienblase bei uns hört sich unwahrscheinlich an. Zu sehr reissen sich Käufer um Wohneigentum in den Ballungsgebieten und zu knapp wird das Bauland gehalten.
Aber: Kann was nicht ist noch werden? Erinnern Sie sich, als noch kürzlich der muskulös-protzende Euro in der 1.70’er-Gegend war? Wie schnell kann sich die Welt doch drehen.
Was gestern topp war kann schon heute Flop sein.
Wie könnte es zu einer Blase kommen? Die einfachste Variante: Ein rasches Steigen der Zinsen bei einer Konjukturerholung wird ebenso die Hypotheken in die Höhe treiben. Ob die Tragbarkeitsrechnung der Banken von 4-1/2% Zins noch hält ist dann fraglich. Obwohl Mehrjahresfesthypotheken zur Zeit boomen könnte die harte Landung nach Ablauf deren Laufzeit kommen, wenn der Erneuerungssatz plötzlich auf ein mehrfaches des heutigen Niveaus steht.
Nehmen wir als Beispiel eine neu-errichte Eigentumswohnung in Zürich, welche fast schon alltägliche 1.5 Millionen kostet. Mit einem Mindest-Eigenmittelsatz von 20% – 300’000 Fr. – verbleiben noch 1.2 Millionen Bankschuld. Bei einer 5-jährigen Festhypothek von zum Beispiel 2.35% wären lediglich 28’200 Fr. an Zinsen jählich fällig – läppische 2350 Fr. pro Monat. Die Tragbarkeitsrechnung der Bank mit 4.5% ergäbe ein erforderliches Mindestjahreseinkommen des Käufers von 162’000 Fr. Sollte sich nach Ablauf der 5 Jahre der Hypothekarzins zum Beispiel bei 6.5% befinden wären bereits jährliche Zinsen von 78’000 Fr. fällig. Das sind satte 49’800 Fr pro Jahr mehr. Darin nicht einberechnet sind Nebenkosten – Strom, Wasser, Abwasser, Gemeinschaftskosten, Gebäudeversicherung, Liegenschaftssteuer; Unterhalt wie Hauswart, Gärtner, Reinigung und Renovationsfonds sowie die eigenen Renovations- und Unterhaltskosten.
Weiter könnte eine Änderung der Demographie eine Rolle spielen. Ändert sich die konjunkturelle Lage in unsere Nachbarländer, so würde einen umkehrenden Personenfluss die Eigentumsnachfrage insbesondere in den Ballungsgebieten senken. Der Angebotsüberhang würde auf die Preise drücken.
Wenn das Angebot steigt sinken im gleichen Masse die Preise. Banken könnten dann Kapital-Nachschüsse von den Eigentümern verlangen, um ihr Risko den sinkenden Preisen anzupassen. Die Nachschüsse dürften um einiges höher als der Wertverlust sein, denn die tatsächlichen Kaufpreise von Konsum-Immobilien (Stockwekeigentum, Einfamilienhäuser) sind oft höher als die von der Bank errechneten Werte (um zum Geschäft zu kommen drücken die Banken gerne beim Hypothekenabschluss ein Auge zu). Die ohnehin von hohen Zinsen gebeutelten Eigentümer geraten somit in Bedrängnis und müssen ihr Eigentum opfern; wie in den USA wäre dann das Eigentum weniger Wert als die Hypothekarschuld. Was zum Zwangsverkauf führt. Dies wiederum führt zu einem weiteren Überangebot im Markt und weiter sinkende Preise – und die Abwärtsspirale ist komplett.
Dass die Lage so dramatisch wie in Spanien oder USA ausarten könnte ist wegen dem künstich-knappgehaltenem Bauland eher unwahrscheinlich. Aber die Weltwirtschaft ist immer wieder zu einer Überraschung gut. Und diese kommt meist schneller und kräftiger, als man denkt…
